今年一季度末,信托资产规模继续保持了快速增长,渐趋低调的房地产信托也实现了环比近12%的增幅。
目前房地产信托的收益率相对其他领域要高一些,信托公司有可能通过发行房地产信托来吸引客户,未来房地产信托的存量依然会增长,但占比就不好说了。普益财富信托研究员范某说。
规模大幅增长
房地产宏观调控使得房地产信托这几年低调了不少,信托公司资金信托在房地产领域的配置比例也从2010年的14.95%下降至2012年的9.85%,今年一季度末为9.40%。不过,在规模上,今年一季度末房地产信托却有较大幅度的增长,达到7701.79亿元,与2012年一季度末相比,同比增长达到12.18%;与2012年四季度末相比,环比增长达到11.93%,有别于此前的小幅增长甚至是负增长。
纵向来看,房地产信托是增长的;但横向来分析,即从占比来说,房地产信托没有其他领域增长快。范某表示。
对于房地产信托规模在今年一季度的大幅增长,中国信托业协会专家理事周小明在其一季度信托业发展评析中认为,这与房地产市场的复苏有关。新型城镇化战略也为信托公司开展房地产信托业务提供了新的机遇。
其中,新国五条中有两条也被普遍看做是对房地产开发的利好。一是增加普通商品住房及用地供应,催生了新一轮的拿地热,由此带动了房地产的新一轮融资需求,给信托公司提供了新的市场空间;二是二手房交易缴纳20%的所得税,利好房地产一级市场的交易,一级市场的活跃有利于信托公司的风险控制。周小明说。
整体风险可控
曾经暴露出的风险事件使得人们对于房地产信托绷紧了风险这根弦。规模增长的背后,房地产信托有怎样的风险?
应该说,房地产信托目前不存在系统性风险。如果说有风险,可能是作为融资方的房地产商资金回流即所谓流动性方面的问题,以及信托公司的操作风险,可能存在项目审核阶段风险把控不严的情况。范某表示,房地产信托整体风险可控,但单个项目可能会出问题。
一位信托公司人士表示,经过调控,房地产企业、信托公司对房地产行业的潜在风险认识更加深刻。房地产行业经过整合,留下来的企业整体实力强于以往,房地产信托的风控手段更加完善。而且基于金融市场整体发展,不同金融产品之间的良好组合,也大大提升了市场自身化解房地产金融风险的能力。此外,监管部门对房地产信托的潜在风险疏导也很重视。
房地产信托目前的运作模式、风控措施等都比较成熟。范某说,比如在抵质押方面,有土地使用权质押、房产抵押、不动产抵押等,而且,在房产抵押方面,是按照售房价格的40%抵押的,从期限来看,房地产信托产品有1年、2年或3年期的,3年时间房价下降6成的可能性比较低。关键是看信托公司的风控措施是否能落实到位。而且,信托公司不仅要贷前尽责,事中也要跟进到位,只看回款还不够,应关注项目进度以及资金有没有挪用等方面。
上述信托公司人士表示,从房地产的发展趋势看,传统的以房地产企业融资为目的、谋取高回报的房地产信托业务或将难以为继,未来房地产信托将从产品创新、收益水平、投资领域、资金运用方式等方面进行变革,以谋求发展机会。
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