出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。

小产权房屋买卖合同效力的认定方法是什么

小产权房屋买卖合同效力的认定方法如下：1、小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让，向非本集体经济组织成员出售的小产权房，目前基本上是无效的；2、小产权房买卖合同被确认无效后，买受人的购房款可以退回；3、房子升值的部分和将来小产权房拆迁时的拆迁款，买受人是否可以享有，各地的法院会有不同的判决，利益不一定会得到保障。

《商品房买卖合同司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。