小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称乡产权房。

小产权房的使用年限与土地使用权的年限一致，所以，关键看土地使用权的年限。

一、小产权房和商品房的区别有哪些

1、产权性质不同

小产权房只有部分产权，无房产证，处分权的行使受到限制，而普通商品房需要到房管部门办理房产证，购房者拥有全部产权，可自由处置房屋。

2、转让区别

小产权房转让需要补缴土地出让金，而商品房不用再缴土地出让金。

3、质量上的区别

小产权房建筑商为增加利润而偷工减料，造成房屋质量不如商品房。

二、为什么小产权房不能购买

第一、缺少五证。五证是购房者获得房产证的必要条件。小产权房是没有产权的，不受法律保护。

第二、拆迁难补偿。小产权房属于政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家规划冲突，可能被拆除，业主也难以得到拆迁安置。

第三、质量难以保证。再房屋建设过程中，质量没人监督，建筑过程中会偷工减料，存在安全隐患，入住之后物业管理也容易出现问题。

第四、配套不完善。部分房子没有天然气、暖气等配套设施。一旦出现纠纷，可能会断水断电。

第五、遗赠麻烦。由于缺乏产权，在遗产继承时会有很多问题。

第六、小产权房不能参与市场交易（抵押或转卖）。

此前，业界专家曾建议将小产权房用作养老服务设施，由政府核发拍照，但政府未对此做出回应。北京曾经出现小产权房被当做养老公寓出售而被查的情况。课件不论冠以什么名头，政府打击小产权房的态度还是一贯坚决的。尽管小产权房交易存在以上六大风险，但苦于负担不起城市房价，很多买不起商品房的购房一族转而追捧小产权房，小产权房市场愈加泛滥。