退还购房订金的总体步骤大致如下所示：

首先，我们应对购房合同进行细致的审查，深入研究其对退款事项的明确条款及具体条件。务必对已设定的退款条件、预定的提前通知时限，以及彼此之间应承担的相应责任及义务有充分的理解。

其次，我们需要向开发商或卖方提交正式的退款申请，同时附上相关的证明文件，如支付凭据、书面沟通记录等等。在此过程中，务必要保证您的请求和理由表述得清晰明了。接下来，我们需与开发商或卖方进行积极的协商，就退款事宜展开深入的讨论。双方可借助会议、电话或电子邮件等多种渠道进行交流，并共同寻找解决问题的最佳途径。若经过努力仍未能与开发商或卖方就退款事宜达成共识，我们可以考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构会依据合同约定及相关法律法规来处理争议，并推进退款事宜的落实。

最后，若以上所有措施均告失败，我们只能采取最极端的方式——提起诉讼。在决定起诉前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。