下列房地产不能转让：

1、以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，不符合下列条件不能转让：

(1)按照出让合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上的;

(3)属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，应完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的。转让房地产时，房屋已建成的，应取得房屋所有权证书。

2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。转让的对象是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。

房地产交易客体其有合法性，是房地产转让行为合法的基本前提。城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。