从法律的角度来看,期房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让。转让期房需具备如下条件:
1、具备权益转让条件
根据《办法》规定,预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同,并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此,虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定,但实际上排除了签订认购协议就转让期房的合法性。
2、征得开发商同意
根据《办法》规定,预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人无须征得房地产开发企业的同意,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《民法典》关于合同转让的规定。
3、转让合同与登记
《办法》规定,转让与售房的应当签订书面合同,并在合同签订后15日内进行预售变更登记。
4、权益转让的法律后果
根据《民法典》的规定,合同转让后,受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后,受让人取得原商品房预售合同约定的预购人(房屋买受人)的一切权力。
5、转让价格
《办法》对转让价格没有作出规定,《民法典》对期房转让的价格也没有作规定。所以,对于期房转让的价格可以由当事人自行约定。
期房也即预售商品房,允许预售商品房转让的前提条件有:
1、开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内;
2、商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费;
3、在预售房屋还没有实际交付之前;
4、转让行为符合当地有关法规、政策,没有违法行为。
只要符合了上述四项规定,就可以办理预售转让手续了。
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