“所有行业税负只减不增”，这是总理在两会上给人民的承诺。具体到不动产的“营改增”，是怎样的呢?

以北京市为例，我们来分析下，“营改增”带来的税负变化。

目前在北京市，买卖二手房分为三种情况，分别是：

1、买卖不足两年住房的;

2、买卖两年以上普通住房;

3、买卖两年以上非普通住房。

5月1日“营改增”生效后，三种情况的税率和优惠政策将延续。

税率虽然没有变化，但由于营业税和增值税在计算“销售额”是不不同的。

前面我们已经算过，卖一套100万的房子，按照100万的销售额，营业税要交5%，即5万元，而在增值税的计算方式中，100万是含税销售额，其增值税={含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={100万元÷(1+5%)}×5%=4.76万元。所以，增值税的实施，的确降低了税负支出。

哪些情况是可免征增值税?

试点办法明确指出，对于涉及家庭财产分割的，无偿转让不动产和土地使用权的可以免征。

具体包括以下情形：

1、离婚房产分割;

2、无偿赠与直系亲属和三代以内的旁系亲属;

3、法定继承和遗嘱继承的方式获得房屋所有权。

4、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;