一房二卖的刑事风险

如果行为人以非法占有为目的订立合同，可能构成合同诈骗罪，需要承担刑事责任。犯罪主体：多为销售二手房的自然人。通过查阅网上相关判决书，笔者发现“一房二卖”刑事案件绝大多数发生在二手房买卖中，被告人多为自然人。毕竟，在一手房交易中作为卖方的房地产开发商是比较有信誉和资质的。即使一房两卖，一般也容易被认定为民事纠纷。但仍有开发商因销售一房二房被判刑的案件。犯罪：合同诈骗罪

出卖人通过签订房屋买卖合同向他人收取购房款，然后将房屋所有权转移给其他购房人，极易构成合同诈骗罪。刑法第224条所称合同诈骗罪，是指在合同签订、履行过程中，以非法占有为目的，骗取对方财物的行为。

在“一房两卖”中，行为人构成合同诈骗罪，还需要符合诈骗罪的基本结构，即，行为人的欺骗——对方（被骗方）有错误的理解——对方基于错误的理解处分财产——行为人或第三人处分财产——受害人遭受财产损失。因此，要认定“一房两卖”行为人为犯罪，必须同时具备三个条件：出卖人有非法占有购房款的主观目的，买受人有错误认识，出卖人实际取得购房款。通过案例分析，笔者总结出“一房两卖”时出卖人的刑事风险表现为：a.出卖人不是房屋的实际产权人，与他人签订合同收取购房款；

B.出卖人伪造房屋所有权证并与他人签订合同收取购房款；B.出卖人伪造房屋所有权证并与他人签订合同收取购房款；

C.出卖人已将房屋实际出售并转让给他人，与他人签订合同收取购房款；

D.与他人签订合同后，出卖人不履行房屋交付、转让义务，逃避、拒绝退还购房款；

e.出卖人明知无还款能力，多次抵押、变卖房屋以获取贷款或购房款；笔者认为，下列“一房二卖”应视为民事纠纷，不应视为犯罪：

a.出卖人作为房屋的实际所有人，与他人签订多份合同，将房屋转让给一人，并承担违约责任或将房款退还他人；

B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但实际已将房屋交付买受人，不影响买受人的实际使用；

C.称为房屋买卖，实际上是房屋买卖对于债务；