从交易大厅出来,陈先生一脸苍白,没有纳税证明不能过户,可房款早在一月前就付给了业主。京十五条升级了限购门槛,一些先付款后网签的二手房交易,因为不达标而出现退房纠纷。
无纳税证明卡了过户
山西人陈先生是个生意人,今年1月初,他给在北京上学的儿子买了套二手房,富力又一城的90平方米两居,总价185万元。因为业主要3月份才能拿到房本,无法办理网签,所以他就先签了合同,交了160万元的房款,并约定等办完过户手续后,再支付剩余的25万元。
京十五条中的限购,给陈先生的过户平地一炸雷。房产交易大厅的工作人员告诉他,虽然有购房合同,但因为没有办理网签,按照政策,既无社保证明也无纳税证明的他,无法再办理过户。
买房时,中介告诉我房子总价低、户型好,只是多等两个月房本而已。陈先生告诉记者,如果退房,按合同约定得赔付总房款20%的违约金,现在只能寄希望于和业主商量,寻找其他解决方法。
拿到房本超了套数
和陈先生不同,在北京工作8年的外地人杨先生是因为超出限购套数,购买无本二手房后无法过户。杨先生在通州已经有套一居室,但由于孩子的出生,就准备再买套大点的居室。今年1月初,他看中了东五环某小区的一套120平方米大三居,虽然业主尚未拿到房本曾让他有些犹豫,但每平方米20000元的低价以及赠送家电和精装修,又让他动心。最终,在业主房本能尽快拿到的承诺下,杨先生付了定金、签了合同,就等房本来了之后再办理网签过户。
京十五条出台,按照政策规定,名下已有一套房的他已被限购,除非把通州的房子卖掉,否则新买的房子即使拿到了房本也不能顺利过户。定金都交了,现在只能先卖再买了。杨先生准备边租房子边等待买家,赶快卖出通州的旧房。
违规操作买方有责
根据北京市房屋交易规范,二手房买卖应先有房本再交易过户,像市民陈先生这样,提前购买无本现房属于违规操作。一位业内人士告诉记者,保守估计,本市有10%的二手房交易,都采用此种方式,至京十五条出台为止,市场上至少积压了上万套未能办理过户的二手房。
购房人敢买这种房产,主要是因为价格便宜、次新房、户型好。一般来说,同一地区,无本房价格要比有本房便宜5%到10%。比如富力又一城的次新两居室,有房本的成交均价至少在每平方米21000元以上,而无房本的多在每平方米20000元左右。该人士表示,这种私下交易,忽略了房本未下的隐忧,所以遇到新政调控,就出现了一部分人因限购而无法完成过户交易的退房纠纷。
律师:
购房人有主张债务归还的权利
北京嘉润道和律师事务所王颖律师告诉记者,严格地说,在没有房产证的前提下签订的购房合同,属于有瑕疵的合同,法律效力上为无效。所以,遇到京十五条出台的情势变更,买方因限购不能完成交易,不应该承担违约责任,买卖双方还是尽量协商,将损失减少到最低。但是从根本上,无登记前提下签署的房屋买卖合同,仅仅是份债券合同,购房人有主张债务归还的权利,却没有主张房产的权利。希望购房人能够明白,这样的合同是不受法律完全保护的,在今后的二手房交易中,不要轻信中介的言论,看到房本后再签约购买。
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