1、遵守土地估价的一般原则

土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。

2、充分考虑评估中的风险

划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。

近年来，企业通过对土地使用权进行抵押获得贷款的情况非常普遍，进行土地所有权抵押的时候，上面修建的厂房等也会一同抵押。企业经办人会向当地土地管理部门提出抵押申请，管理部门受到材料后会进行审核，通常会在7个工作日内完成抵押登记手续。通过对上文的解读，大家掌握了土地使用权抵押怎么办理等方面的知识后，在遇到此类情况时就知道如何处理了。

一、国有建设用地使用权转让合同契税怎么交

契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定。

2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况，由于强势一方的介入，加之拍卖操作不够规范，其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格，大大低于基准地价。在这种情况下，契税的计税依据就不能按照财税［2004］134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理，而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”，由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收。