小产权房能否购买具体分为两种情况：一是房地产属于农村宅基地房屋。购买人是当地农村集体经济组织成员的，可以购买。买卖双方订立的房屋买卖合同是有效的，受法律保护。二是不建议购买非农村宅基地的其他房屋，使用农村集体土地。这类房屋既有政策风险，也有法律风险。一旦发生纠纷，很难得到有效的法律保护。

为什么小产权房不能购买

第一、缺少五证。五证是购房者获得房产证的必要条件。小产权房是没有产权的，不受法律保护。

第二、拆迁难补偿。小产权房属于政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家规划冲突，可能被拆除，业主也难以得到拆迁安置。

第三、质量难以保证。再房屋建设过程中，质量没人监督，建筑过程中会偷工减料，存在安全隐患，入住之后物业管理也容易出现问题。

第四、配套不完善。部分房子没有天然气、暖气等配套设施。一旦出现纠纷，可能会断水断电。

第五、遗赠麻烦。由于缺乏产权，在遗产继承时会有很多问题。

第六、小产权房不能参与市场交易（抵押或转卖）。

此前，业界专家曾建议将小产权房用作养老服务设施，由政府核发拍照，但政府未对此做出回应。北京曾经出现小产权房被当做养老公寓出售而被查的情况。课件不论冠以什么名头，政府打击小产权房的态度还是一贯坚决的。尽管小产权房交易存在以上六大风险，但苦于负担不起城市房价，很多买不起商品房的购房一族转而追捧小产权房，小产权房市场愈加泛滥。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。