出让合同应具备以下主要条款:
(1)双方当事人的姓名或者名称、地址;
(2)出让土地使用权的宗地号、面积;
(3)土地使用年期及起止时间;
(4)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间;
(5)交付土地的时间;
(6)规划、市政设计要点;
(7)项目竣工提交验收时间;
(8)市政设施配套建设义务;
(9)使用相邻土地和道路的限制;
(10)建设附属、附加设施的项目及义务;
(11)违约责任;
(12)当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图,作为出让合同的组成部分。
国家规定的关于土地出让金的计算方法,是在初始审批土地使用权的时候都是这样计算的。但随着时间的推移,土地的价格有可能是在不断升值的,如果再按照当初成交价格来计算出让金也有些不太合理。不要说是土地出让金,土地使用权系区的政策都不完善。
一、什么是土地出让金,土地出让金怎么计算
土地使用权出让金是:土地批租时一次性收取的费用,是土地有效年限的使用价格,也称“地价”。
它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿;后者为土地资源使用的费用,即“地租”。
土地出让金可以分为两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定,存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的,受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金。
补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的,它相当于外商投资企业5年的土地使用费,其具体计算公式为:土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。
其中,容积率系数在1.8以内(包括1.8)的,按100%计算;超过1.8的部分,按50%计算。
土地使用权出让金=土地面积(20)X5年土地使用费(二级土地住宅为每年100元、平方米)X容积率系数。
如果原出让土地并不改变用途的,则毋须缴纳土地使用权出让金。
二、商铺土地出让金征收标准
1、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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