购房意向书是指房屋买卖双方当事人就买卖房屋达成的初步意向。在签订正式的房屋买卖合同之前先签订“购房意向书”，从法律角度讲，该意向书属于预约合同。预约合同也叫做预备合同或者合同预约，是指当事人之间约定在将来某一时间订立正式的合同。预约成立，当事人即负有履行预约所规定订立本约的义务。在意向书的内容已具备买卖关系的主体，标的，价款，履行期限，违约责任等都作了明确的约定时，根据法律规定，它就是一份正式的购房合同，当当事人一方违约，即需要承担违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条对此进行了明确规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

一、商品房认购书和商品房买卖合同的关系

商品房认购书和商品房买卖合同属于预约和本约的关系。商品房认购书为预约合同，签订该认购书是为了保障签订商品房买卖合同。但是认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据2021年实施的《民法典》第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

二、买房产定金可以退吗

定金不能返还的。如果买受人未能按照认购书规定的期限和地点签订合同，或者买受人在正式签订合同时更改认购书中确认的价格、面积、户型等主要条款，导致无法签订合同，则视为违约，其支付的定金不予返还。如果开发商在认购意向书规定的期限内将购房者认购的房屋转售给其他第三方，导致未能正式签订合同，则应双倍返还购房者的定金。如果开发商未取得商品房销售合法证件，或因开发商自身原因无法签订正式合同或合同无效，开发商应返还购房者定金，承担购房者损失。如果双方因正式合同和相关补充协议内容不能达成协议，与认购意向书内容无关，导致签订合同失败，双方不存在违约行为，开发商应将定金全额返还给购房者。如果认购意向书中关于价格、面积、户型等主要条款没有约定，或者约定不明确，且双方未能就此内容达成协议，导致正式合同无法签订的，开发商应返还购房者定金。