关于如何准确区分大产权住房与小产权住房，这里提供几种简易方法供您参考：

首先，所称为大产权住房，通常具有完备的“五证”，即可进行抵押贷款购买；

然而，小产权住房则无法在商业交易市场得到任何批准与备案，亦不能通过银行抵押贷款的方式购买。

其次，大产权住房的土地所有权属于国有集体所有，即可以得到《国有土地使用权证》；相反，小产权住房往往基于是集体土地上建造的住宅，因此无法获得《国有土地使用权证》。

再者，大产权住房在完成建筑工程后可向相关管理机构申请取得预售许可证，而小产权住房由于法律政策明文规定不得私自买卖，自然也就谈不上获取预售许可证的问题。

另外，大产权住房能够在房地产监管部门的监督下签订网络销售协议并备案，而小产权住房却无法在该部门进行备案。

最后，凭借大产权住房的法律属性，可以顺利地进行银行抵押贷款的操作；相比之下，小产权住房不易被银行接受作为抵押物进行贷款。

想要理解何谓“小产权”的本质，需要从农民集体土地上的住宅建设开始理解，这类住宅没有按照法律程序向国家交纳土地出让金等必要费用，因此其产权证书并非由国家房地产管理部门颁布，而是由当地乡镇政府或者村委会发放。

这种住房常被民间俗称为“乡产权”，也称之为“小产权”。

由乡镇政府颁发的那些号称拥有小产权的房产，实际上并不具备真正意义上的所有权。

因为这些房屋不仅缺乏国家颁发的土地使用权证明及预售许可证，而且购房者与其签订的购房合同还得不到国土资源与房地产管理局的认可与备案。

这样的所谓产权证也并非合法有效的生产材料使用许可证。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。