主要看双方当事人的合同是怎样约定的。如果约定买卖房屋，不通过房地产部门就不能有法律效力。租赁合同是租赁人将租赁物品交付给租赁人使用、收益、租赁人支付租金的合同。在我国，商社预售执行许可制度，即房地产开发人员进行商品预售，应向房地产管理部门进行预售登记，取得商社预售许可证。房地产开发人员进行商社预售时，必须向购买者出示商社预售许可证。而且，大楼广告和说明书必须注明商社预售许可证的许可证号码。未取得商社预售许可证不得进行商社预售。

关于城镇房屋租赁合同的效力问题

城镇房屋租赁合同的效力问题主要有：

1．出租人未取得房屋所有权而订立的租赁合同是否有效

2．出租人就同一房屋与两个或多个承租人签订租赁合同的效力认定

3．当事人就经济适用住房等政策性保障住房、未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定

租赁合同有效。

4．涉及群租房屋或租赁合同未经登记时的合同效力如何认定

当事人一方以租赁房屋属于”群租“房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。

《中华人民共和国城市房地产管理法》