认购书一般被视为是买卖合同的预约合同，退款规定如下：

1、如果其中有定金条款，并且实际交付了定金，因购房者的原因而不签订正式合同，则定金要不回来；

2、如果开发商不签订正式合同，则定金双倍返还；

3、如果不可归责于任何一方未签订合同，则定金返还。

一、认购书和购房合同的区别如下：

1、意图不同。商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房生意合同为意图而签定的合同，归于前契约阶段合同；商品房生意合同是本约合同，是为商品房生意这一意图确认权利义务的合同；

2、约好的内容不同；认购书中约好的相对简单，一般只约好房子的面积、总价、地理位置及将在某一时刻和地址签定商品房生意合同等内容，生意双方一般无法直接凭认购书完结买卖；商品房生意合同则包含了房子生意的一切首要条款，如房款和房子的交付办法和时刻、产权证的处理、违约责任等，生意双方可以就此完结买卖；

3、签定的时刻点往往不同；认购书一般是在商品房可以预售前签定，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的办法；生意合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房出售的情况下签定。

二、认购书构成要件如下：

1、当事人双方基本情况。卖方，即发展商称号、地址、电话，出售署理方称号、地址、电话；买方，即认购方称号、名字、地址、电话、身份证件品种；署理律师事务所称号、地址，署理律师名字、电话。

2、认购物业称号、房号、地址；

3、房价，包含房子户型、建筑面积、单位价格、总价额；

4、付款办法，一般规定是一次性付款仍是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款办法，处理按揭借款手续的，还要就有关付款办法作详细越好；

5、认购条件，一般包含签订认购书的注意事项；关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约好必定期限内，买方不买房时由卖方偿还定金或预付款本金，并构成书面协议。

房屋买卖违约怎么退定金？

房屋买卖违约的定金退还分三种情况：任何一方单方违约不能签定合同的情况下且需要退还定金的，应赔付定金双倍；因特殊情况如政策变化，天然要素导致不能签定生意合同的，定金应当退还；对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约、不归责于任何一方的，定金可以退还。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。