两居变五居，业主诉求解除合同获支持出租，存有安全隐患，60岁的房主梁女士将中介公司告上法庭。本网今天从北京市朝阳区人民法院获悉，因中介擅自改变房屋用途，法院支持了梁女士的诉讼请求，判决解除双方代理合同。梁女士诉称，今年3月4日，原告与北京市中天置地房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定将原告将位于西单附近的一套76.9平米的两居室房屋委托给该公司代为出租。该公司在受托期间，擅自对房屋结构进行改造，将厨房用途改变为卧室对外出租，并在客厅内打了两个隔断，使原本两居室的房屋改造成“五居室”后进行出租。由于改造后房屋面积小且数量多，五户租客都要照明、看电视、开空调、电灶做饭，耗电巨增，安全隐患直线上升；同时，居住在厨房内的房客更是“抱着燃气灶表睡觉”，一旦燃气泄漏，极易造成人身伤害和引发火灾。此外，多户人家的同时居住也给邻居的生活造成了一定的干扰。梁女士认为，被告擅自改变房屋用途，将厨房做卧室出租，通过打隔断将房屋出租给五户的行为造成了极大的安全隐患，其行为已违反了合同的约定，故要求行使解除权，解除与中介公司之间的合同，并要求给付物业费655.70元，同时梁女士也表示由于担心出租房屋的安全隐患，给她带来极大的精神压力，故索赔精神损失费6000元。庭审中，中介公司表示，双方曾就在房间内打隔断一事有所约定，只是未明确怎么打隔断、打几个隔断，对梁女士所指出的将厨房作为卧室出租的问题，中介公司则表示该公司已停止了上述行为，厨房已经不再作为卧室对外出租了。法院经审理查明，今年3月4日，梁女士将房屋委托中介公司出租，出租代理期限为一年，签订合同之日起的45天为中介公司的工作期，该45天的租金收入为中介公司的佣金。合同约定中介公司可以对房屋进行维护、装修、隔断，但不得损坏房屋主体结构，同时约定如果中介公司擅自改变房屋用途，梁女士有权单方解除合同。法院认为，中介公司未经梁女士同意，擅自将厨房变为居室对外出租的行为改变了厨房的用途，造成了严重的安全隐患，违反了合同的约定，梁女士因此享有合同约定的解除权。同时，法院指出，因中介公司违约导致代理合同一年的代理期限尚未届满而提前解除，因此中介公司应适当返还部分佣金。最终，法院判决解除双方签订的代理合同，同时判令中介公司返还佣金2420元，梁女士关于给付物业费和索赔精神损失费的诉讼请求则分别因有悖合同约定和于法无据，未获法院支持。

一、房屋租赁纠纷的形式及其处理

1、承租人不履行合同，长期拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。发生这类纠纷的原因，与经济泡沫破灭关系极大。1997年的金融风暴，不但狠狠地打击了香港经济中的泡沫万分，而且对深圳经济的影响也非常大。它使为数甚多的寄生于泡沫经济之上的企业和个人经济效益发生负增长。而这些企业和个人又基本上是租赁房屋进行生产、经济、办公，甚至居住的。随之发生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租赁纠纷。

2、未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如八卦岭、上步、车公庙等工业区，原房屋使用功能绝大多数是厂房，但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。

3、不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的种子。

《民法典》

第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百零九条【承租人按约定使用租赁物的义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。