土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。

根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

土地使用权年期修正

1．实质

土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

2．修正方法

（1）计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

Ｋ＝［1－1／（1＋ｒ）ｍ］／［1－1／（1＋ｒ）ｎ］

式中：Ｋ——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；

ｒ——土地还原率；

ｍ——待估宗地的使用权年期；

ｎ——比较案例的使用权年期。

（2）利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：

年期修正后地价＝比较案例价格×Ｋ

案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：

年期修正后的地价＝500×1－1／（1＋8％）20／［1－1／（1＋8％）30］＝436．06元／ｍ

是以上便是土地使用权出让最高年限。