房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。抵押登记的作用是为了交易安全。

我国《民法典》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

未办理抵押登记无担保效力

李某向朋友刘某借款60万元用于生意周转资金，双方签订借款合同约定用款期限3个月，每月利息为4%，并约定若李某不能按协议还清借款，自愿将房产抵偿给刘某。

借款到期后，刘某要求李某偿还60万元借款及利息，但李某生意亏损，请求延期还款。刘某催要无果后，一纸诉状将李某告到邢台县法院。

法院审理认为，原被告借款事实清楚，证据确实充分。公民之间合法借贷关系受法律保护，但李、刘二人借款时，合同约定的利息高出了银行同类贷款利率的4倍，故按照相关法律规定，只能对原告主张的部分利息予以支持。

法院同时认为，虽然原告刘某出具了以房抵债协议，但双方并未就房产抵押情况向有关部门办理抵押物登记。根据民法典有关规定，即使房产证已交由债权人持有，如未做抵押物担保登记，也不会产生抵押担保效力，这种情况也不属于权利质押，所以未起到保护债权的作用，只能按普通债权债务处理。

最终，法院判决被告人李某偿还原告刘某借款本金60万元，并按银行同类贷款利率的4倍支付利息，息随本清。民间非法高利借贷不受法律保护，公众切勿贪图高利息而陷入高利贷陷阱。房产作为抵押需要当事人向有关部门办理抵押物登记，才能产生抵押担保的效力。