不动产抵押设立要件主要包括：

①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。

②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《民法典》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。

A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产。

B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物。

C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产。

D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产。

E、产权关系不清或有争议的财产。

F、来自全体共有人书面同意的不动产。

G、未取得合法权证的违法建筑物。

③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。

④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。

《民法典》第三百九十四条

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。