开发商的土地抵押是合法的。开发人员的土地证明书押不影响房地产证书的处理，但土地使用权证书需要开发人员偿还土地抵押的借款，取消抵押后才能处理。如果开发人员没有取消土地证书抵押，购买者就不能处理土地使用权证书。对于购房者来说是不合理的。房地产证明书的购买者通过交易获得住宅的合法所有权，可以依法占有购买的住宅，使用、收益和处分的权利证明书。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房地产证明书包括住宅所有权证明书和住宅共享权证明书，通常，房地产证明书是住宅所有权证明书的简称，是房地产登记机关发行的证明书。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。房产证和土地证密不可分。从法律角度来讲，房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证，就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被被人侵占的时候，无法维护自己的合法权益。土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证书主要注明土地使用者姓名、土地位置、用途、土地使用权面积、使用年限和4～范围。国有土地使用权证号码可到土地管辖区土地管理局查询。一般开发人员取得建设用地计划许可证后，有国有土地使用证。也就是说，开发人员有项目计划，政府允许发行建设用地计划许可证，可以使用该土地，因此发行国有土地使用证。《房地产管理法》规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。没有它，将很难从根本上维护自己的合法权益。但多数购房者从不关心，也未领到过。其实土地证和房产证一样重要。

开发商收取诚意金合法吗

根据房地产交易实践，所谓诚意金，是购房者为了证明买房的诚意而向开发商交付的一笔金额。由于法律上没有对诚意金的规定，诚意金要根据商品房预售合法性和具体合同约定处理。但事实上，诚意金的收取主要集中在双方签订正式购房合同之前，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。

诚意金并非定金。房地产开发企业在预售前收取诚意金，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有定金性质。从法律意义上讲，定金有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金时，双方已明确标的物以及价格。

收取诚意金、或者变相的设定账户存款排号，此时客户与开发商之间的关系，实质上是一种射幸合同，而非固定合同关系。消费者支付费用购买的不是具体的实物或者服务，只是一种机会、一种购房可能性，并没有具体的标的物做担保，也不确定价格。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。