一、如何实现在建工程抵押权

在建工程抵押权人既可以直接对在建工程实现抵押权，也可以待在建工程竣工验收后对建筑物实现抵押权。抵押权人对在建工程抵押权实现要注意以下几个问题：

抵押权人在符合抵押权实现的条件时，不论在建工程是否竣工验收，均可请求实现抵押权，有观点认为此时不受城市房地产管理法第三十九条规定的限制：

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

这里关于完成投资总额25%的要求和房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书的规定是对当事人自行转让房地产的规定，依法强制转让不受该规定的约束。

正如公司法规定的发起人转让发起人股应受到发起人持有期间的约束，但法院强制执行则不受这一期限约束一样，上述建设工程的拍卖或者折价转让均不受投资总额比例的限制，受让上述房地产的受让人在受让后，其应承继原投资人对房地产的上述法定义务。

抵押的在建工程竣工验收后才实现抵押权应该是在建工程抵押权实现时机的较理想状态，因为此时房屋可以直接销售了，通常也是抵押物变现价值最高的时候，也是抵押权人的债权能够得到最大的清偿时机，在抵押人没有出现资金链断裂等异常状态时，抵押权人通常应坚持到这个时候实现抵押权，但是，在债务人已经出现债务违约的情况后，如果债务人还负有许多其他债务，包括民间集资债务，有时，抵押权人为把握住抵押权实现的主动权，可能需要对尚未完工的建设工程主张实现抵押权，包括有时可能还要宣布债务提前到期，特别是抵押人已经无力继续进行在建工程的建设投入时，此时，抵押权人就要充分考虑在建工程处分可能会引发的相关问题。根据有观点的经验，以下几个问题可能要引起注意：

1、要注意在建工程拍卖或变卖处分时，土地出让合同或者法律上是否对受让人有资格要求，比如有的土地其性质就不是通常的居住用地或者商业用地，而是如科研用地、旅游用地，则受让人或者受让的用途就要受到限制，这一限制本来就是即使竣工的房屋，其受让者都很少了，在建工程处分将使受让者更少，这样，从法律上是可以处置在建工程的，但事实上很难处理。

2、要注意即使在建工程的受让人无特别资格限制，或者即使有资格限制，抵押权人也能够找到参与竞买的投资人，受让人受让后要进行后续的开发，其必须找到有开发资格的房产开发公司进行投资开发或委托开发，原来开发建设的相关审批很多可能要重新审批，这无疑会增加开发的成本和延长开发的期限。

3、要注意在建工程处分会导致开发商发生诸多违约事件，特别是可能对承包人违约，虽然这些违约产生的违约金不能对抗在建工程抵押权，但这些违约可能会导致在建工程现状交接时会产生受让人对在建工程的真实情况不能很好把握，从而导致在建工程的继续施工的成本大幅增加。

4、在建工程的抵押权人主张实现抵押权时，可能会引起其他债权人的连锁反应，特别是抵押人出现资不抵债的情况，此时其他债权人可能会申请抵押人破产，而一旦法院受理抵押人的破产申请，则抵押权人的抵押权实现程序可能就会中止，并且抵押人的资金链马上就会断裂，而由于抵押人进入破产，抵押权的实现就可能并入破产程序，抵押权人企盼的处置主动权也就因此而丧失。

因此，有观点建议，只要有可能，在建工程的抵押权人不要启动在建工程实现抵押权，也许，万不得已，抵押权人启动抵押人的破产重整也比启动处分在建工程要好，因为破产重整还保留了抵押人的资产的完整价值，包括相关开发资质和建设批准。

二、在建工程抵押的设立条件

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

三、在建工程抵押风险

1、权属风险

在建工程的权利是由土地使用权和建安工程的所有权组成的。土地使用权可以是通过划拨方式或是出让方式取得的。主要的风险有：权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。

2、价值风险

价值风险的产生原因有：评估原因、市场原因和权属界定原因。

3、质量风险

开发商为了降低开发成本，在建筑工程招投标过程中，实行工程量清单后，以合理最低价为中标条件之一，使得承包商为了能够中标，以很低的报价投标。中标后，在施工过程中可能会有偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，从而造成质量隐患。当抵押权人处置该在建工程时，出现了质量问题，其处置价格会比正常价格低很多，由此造成贷款风险。

4、登记风险

抵押物只有在办理抵押登记后，贷款银行才是真正的抵押权人，才能享有优先受偿权。有的贷款银行根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商不能履行合同时，会造成贷款风险。

5、重复风险

在土地管理部门和房产管理部门相分离的地方，土地抵押在土地管理部门登记，在建工程（含土地）在房产管理部门登记。当开发商用单独的土地和在建工程（含土地）在不同的银行办理抵押贷款，同时由于房产管理部门和土地管理部门信息不互通，而分别办理了抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押，可能会造成贷款风险。

在建工程在办理了抵押登记后，仍然进行销售，并由另一家银行办理按揭，按揭款没有归还原该套房在建工程抵押的贷款额度，造成该套房产重复抵押，也会有贷款风险。

6、处置风险

在建工程处置时，会影响开发商形象和开发项目的形象，同时处置行为乃非公平市场行为，使得该项目的处置价值远低于市场价值，从而造成贷款不能全额收回的风险。

在建工程抵押能很好的规避以上风险，才能很好的保证在建工程的抵押。