如何正确评价房屋拆迁？

1。收集交易实例？用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须有更多的原始资料。如果信息太少，价格必然是武断的，不够客观。因此，在运用市场比较法进行估值时，首先要尽可能多地收集交易实例。目前，评估机构与房地产交易机构关系密切，应该没有困难。

2。选择比较实例

尽管收集和积累了许多交易实例，但对于要拆除的房地产而言，有些实例并不适用。因此，在对房地产进行评估时，有必要选择符合一定条件的交易案例，并对交易案例进行比较。用于比较的事务实例是用于比较的事务实例。选择交易实例进行比较，直接影响到市场比较法评估价格的正确性，因此要特别小心。一般来说，交易案例的选择应尽可能满足以下要求：

（1）估价对象的房地产用途应相同。这种用法主要体现在大类的用法上，小类的用法相同就更好了。主要用途有：商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库等。使用混乱是造成当前估值错误的主要原因之一。

（2）房地产的建筑结构与估价对象应当相同。建筑结构一般有以下几种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

（3）应与估价对象的房地产位于同一区域，或在同一供需范围内的类似区域。由于市场比较法是以替代原则为基础的，房地产与估价对象之间应该存在替代关系。因此，交易实例必须是同一供应和培育范围内类似地区的房地产交易。如果能在同一地区进行，那就更好了。

（4）房地产价格类型与估价对象应相同。一般来说，其价格类型有：买卖价格、租赁价格、股票价格、抵押价格、征用价格、税收价格、保险价格和典当价格。拆迁评估原则上采用成交价。

（5）应接近房地产估价时点。估价时点是确定估价对象房地产估价金额的基准日。所谓方法就是相对的。如果房地产市场相对稳定的话，几年前的成交情况会比现在更有效。如果房地产市场变化迅速，比较的有效期应该缩短。一般认为，事务实例的事务日期越近越好。没有最近的事务实例。如果采用的交易实例的交易日期超过5年，则不应采用，因为交易日期的修正会有较大的偏差。

（6）事务实例必须是普通事务，或者可以修改为普通事务。所谓正常交易，是指交易应当公开、平等、自愿，即在公开市场上进行交易，信息畅通，双方平等、自愿，没有私利关系。正常的交易应该是一种经济上合理的交易。

3。建立可比价格

选择比较实例后，应使每个比较实例的价格与被评估对象的价格有一个比较的基础，然后进行相应的修正。制定可比价格的工作主要包括：

1统一单价，如元/平方米；

2统一货币单位，原则上以人民币计；

3统一面积单位，如平方米或平方英尺，原则上以平方米计；

4统一区域，原则上应为施工区。

4。纠正交易状况就是要消除交易行为中某些特殊因素造成的交易价格偏差。由于房地产的不动性等特点，房地产市场一般是一个不完全市场，因此其价格往往容易受到当时一些特殊行为的影响，因此有必要将个别特殊交易排除在外，予以规范。也就是说，基于特殊情况的交易价格不适合作为市场比较法中的比较对象，而应予以修正，使之成为正常价格。