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划拨土地使用权可依法进行抵押、出租,但与出让土地使用权相比,国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制,而且禁止利用划拨土地使用权进行...
划拨土地使用权价格应将划拨土地使用权的成本价格换算成市场土地价格、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的按不低于40%计算;发生转让...
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新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成,首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定,即各土地级别或均质区域内的,“五通一平”(或“七通一平”)土地开发程度下,平均容积率下,同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格,通过对不同类别和级别的基准地价的修正,得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中,如果没有特别说明,基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言,其价值构成基本由3大部分组成:土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现,所以划拨用地的价值主要由前两项构成,土地取得成本和土地开发成本,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本。
按照2002年7月1日颁布的《城镇土地估价规程》中的规定,“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在具体的评估作业中,应当利用各种适合的估价方法如市场法,收益法等根据宗地的条件评估其正常情况下的最佳用途及最高出让年限下的出让土地使用权价格,然后扣除应缴纳的土地出让金,就可以得出划拨土地使用权价格,以此做为收取土地收益金和进行适当补偿的依据。
划拨土地使用权出让金计算方法有四种,有实际成交价且不低于标准的40%计算,发生权利转让,按标准的40%计算,若有异议,按评估价的40%计算 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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