哪些情形可以解除商品房预售合同？

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• 问商品房预售合同解除方法
  

  可以与开发商协商解除，并承担相应的违约责任。如购房人已经履行了预约合同约定的前期交款等义务，并在约定期限内，与开发商就本约合同内容进行了诚信谈判，而双方确实无法就相关内容达成一致的，则购房人可与开发商解除预约合同，无须承担违约责任。如果购房人仅仅是基于自身原因，未与开发商签订本约合同的，则开发商有权要求购房人承担违约责任。

• 问商品房预售合同没交契税可以解除合同吗
  

  根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移法律对商品房预售合同没交契税可以解除合同吗规定合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”之规定，以及房地产权属的转移以房地产权利证书的取得为标志等，契税纳税义务的产生，不应以房屋买卖合同的签订为标准，而应以取得权属转移合同或者证书为标准。而你与出卖方仅仅签订了购房合同，还没有签订房屋权属转移合同，因此你还没有发生契税的纳税义务，现在终止购房合同，应当退回应缴契税的款项。

• 问哪些商品房可以预售
  

  商品房预售应当符合下列条件： 1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金; 2、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书; 3、取得商品房的建设工程规划许可证; 4、取得商品房的建设工程施工许可证; 5、商品房建设安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格; 6、已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划; 7、已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议; 8、已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

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