国有土地使用权转让的流程有哪些？-法师兄

我国的土地制度实行双轨制，即土地归国有和集体所有。根据法律的规定房地产开发企业的开发用地必须是而且只能是国有土地，开发用地获得的途径主要有两个：第一是通过协议出让和招标、拍卖和挂牌的形式出让取得;第二是从已取得国有土地使用权的开发企业或其他经济组织处转让取得。国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或者随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为，包括国有出让土地使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况，其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点，在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。综上所述，国有土地使用权的转让条件是当通过合同约定支付了出让金并且也取得了土地使用权整数的情况下，当然对于开发用地如果在建成房屋的情况下都拥有了房屋所有权整数的，那么是可以进行转让那个的。

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【法律意见】国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。因此，国有土地使用权具有重大意义。国有土地使用权转让（即过户...

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转让国有土地使用权： 1、双方提出转让。受让申请交易当事人在办理转让手续时，还应提供转让协议、土地使用证、地址地图、建筑物产权证明、法人资格...

(一)申请土地使用权转让申请土地使用权转让应提交下列文件资料： 1、土地转让申请书; 2、土地使用权证(正本); 3、原土地出让合同书或原土地转让合同书(复印件); 4、土地使用权转让合同书或者赠与书(经公证)，或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等; 5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话; 6、同一建筑物分割转让(如商品楼房分层分套出售)土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积;属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件; 7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求; 8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件; 9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书; 10、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告; 11、市政道路规划网络图; 12、其他法律、法规规定的文件。 (二)、受理申请(1天) 1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理; 2、给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。 (三)、初审(5天) 土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。 1、审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。 2、审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。 (1)未依法登记领取权属证书的; (2)权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的; (3)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的; (4)司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的; (5)共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的; (6)设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的; (7)权属有争议的; (8)以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的(包括征地协议未全部兑现的)，不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的; (9)转让土地使用权权属来源属行政划拨的(即未注明使用期限的)，未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的; (10)转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的; 3、实地勘察。 4、属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。 (四)审核(3天) 经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文;审核合格的提出审核意见报局领导审批。交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科(属成片开发土地的先报市政府评审)。 (五)缴纳税费经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。 (六)地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证 (七)立卷归档土地使用税是很多的公民、单位需要缴纳的，对于那些获得了土地使用证的主体，若是与他人签署了租赁土地使用权的合同，那么在签署之后，虽然不能办理土地使用证的更名手续，但是土地在使用期间，依旧是需要缴纳数额的。

土地使用权转让程序包括：申请转让；承办人应进行详细的审查和了解；现场调查，对比核实；审核评估报告和转让协议；填写转让审批表，进行审批；签订转让合同和审批表的编号；填写变更登记审批表进行变更登记。

土地使用权转让方式：1、买卖。作为土地使用权转让最广泛的方式，买卖以价格支付为土地使用权的价格。因为买卖是土地使用权转让的主要表现形式，所以我们通常所说的土地使用权转让是指土地使用权买卖。以下关于土地使用权转让合同的讨论，实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，因此转让广泛，狭窄的两个概念的区别，转让是广义概念时，包括以权利主体为目的的的土地使用权转让行为的转让是狭义概念时，与买卖有同样的意义。2、偿还债务。偿还债务是买卖的特殊形式，只是价格支付的条件和期限不同。买卖土地使用权时，土地使用权的转移和价格的支付是对等的，但用土地使用权偿还债务时，价格的支付被视为支付的价格。3、更换。以互换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价格，而是其他财产或特定财产权益。土地使用者将土地使用权转让给受让人，以获得受让人提供的其他财产或特定财产权益。4、以价格出资。价格入股在买卖和交换之间，与买卖相似，与交换相似。与买卖相似，是因为以土地使用权为价格，所以价格与买卖价格相似，是因为土地使用权被用于股票，得到的股票与其他财产或特定财产权益相似。5、共同建设。开发房地产时，共同建设和以土地使用权为价格出资是一方的出土地，另一方出资建设住宅的合作形式。为合作建设住宅的目的设立独立法人的，土地使用权转让的价格不设立所有权的独立法人，而是采用命名的方式，或者没有命名，只有合作合同约定合作者的所有权分配的，土地使用权的价格是住宅建设后的所有权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。