房屋买卖合同预告登记和备案登记的区别？

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• 问预告登记和登记的区别初始登记和预告登记的区别
  

  初步登记就是我们常说的确权。房屋竣工后90日内，开发商向登记机关申报，经房屋土地管理部门审核，确认房地产所有权、使用权隶属关系及其他权利。开发商确权后，取得《房屋所有权证》（大产权证）。这一过程只能由开发商来完成。开发商不进行初始登记，应当承担违约责任。如合同中没有约定违约金金额，或损失金额难以估算，可参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。无初始登记，无法办理《房屋所有权证》。只有开发商进行初始登记，取得大产权证后，购房者才能申请转让登记，领取个人的房屋所有权证。所谓预告登记，是指为了保全不动产物权的请求权而进行的登记。他登记了债权请求权，使其具有对抗第三人的效力，使妨碍其不动产物权登记请求权的处分无效，从而保证了今后本登记的实现。

• 问房屋备案证明和预告登记证的区别
  

  房屋备案证明是指《商品房买卖合同》的备案，等于是在房管局证明这套房子已经卖掉，关于交房日期、交房标准等都已经有明确的标准，一次性付款和银行按揭分期付款都要去合同备案。房屋预告登记是指买的期房要办银行按揭贷款，在竣工验收报告没下发之前办理预告登记证，在办理房产抵押，只限于办理银行按揭的客户。一次性付款和分期不在此列。

• 问商品房备案和预告登记备案的区别
  

  商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

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