国家土地使用权物权的规定有哪些-法师兄

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》的制定工作于1993年开始启动，先后经历了国家立法机关八次审议，并受到全国人民的广泛关注。《物权法》的制定与颁布必将对我国的经济建设与社会发展产生深远影响，同时对我国建设社会主义法治国家将产生强大的推动力。对于土地使用权，我国的《土地管理法》与《城市房地产管理法》中，一般按其所有权性质划分为国有土地使用权与集体土地使用权，而这次《物权法》更多的是根据土地的用途不同把土地使用权划分为建设用地使用权、土地承包经营权与宅基地使用权三种。这种划分主要是因为这三种不同的土地使用权在权利的设立、利用等方面具有较大的区别，权利人的权利义务也不尽相同，因此有必要分别加以规范。本文拟就《物权法》中关于建设用地使用权的一些新规定进行解读。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。《农村土地承包法》第二十一条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

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国家土地使用标准的法律规定有： 1、农用地只能用于农业发展主要依据《土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。 2、关于土地使用的常用法...

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1、第26条土地使用权确定給直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。但法律、法规、政策和本规定另有规定的除外。 2、第27条土地使用者经国家...

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

(一)土地使用权出让金 (二)土地收益金(土地租赁费)按不低于政府确定的地价招标、拍卖、招租等方式核定。《中华人民共和国城市房地产管理法》、财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》纳入预算财政基金收入二、新增建设用地土地有偿使用费按国家规定的具体标准缴纳。全省为6-15等到。详见附件五、六。《中华人民共和国土地管理法》，财政部、国土资源部(财综字[1999]117号)纳入预算财政基金收入三、矿产资源补偿费计算公式：征收补偿金额=矿产品销售收入×补偿费费率×开采回采率系数开采回采率系数=核定开采回采率实际开采回采率矿产资源补偿费费率表详见附件七国务院150号今《矿产资源补偿征收管理规定》及省政府11号令纳入预算财政基金收入附表

（一）、以出让方式取得的土地使用权房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。（二）、以划拨方式取得的土地使用权应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。2、私有住宅转让后仍用于居住的;3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;6、根据城市规划，土地使用权不宜出让的;7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。根据上文可知土地使用权和地上建筑物、附着物一起转移，即房随地走；同时其权利义务也一并转移。当我们遇到土地使用权转让的相关问题时需要根据上述法律法规做出正确决策，避免由于不懂相关法律而被坑害的情况发生。对于处理转让土地使用权建筑物和建筑物的关系使用的是一同处分原则，即土地使用权和建筑物所有权属于一个人。