如何规范物业服务人的管理行为

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• 问业主相关妨害物业服务秩序行为如何处理
  

  实务中，很多业主认为，物业服务企业只不过是服务提供者，没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼。这种观点是错误的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，重要的表现是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为，有可能是违反物业服务合同的违约行为，也可能是一种行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的，人民法院应予支持。”根据上述规定，针对业主违反服务合同或者法律、法规而实施的妨害物业服务秩序的行为，物业服务企业有权提起诉讼，请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。

• 问业务部门如何规范业务员的业务管理
  

  业务部门是企业发展的引擎，管理好引擎，使其具有超强的动力，就要严格规范业务员的职责和加强业务的管理：业务人员管理办法1、业务人员应认真仔细阅读合同，掌握合同条款规定的具体事项，避免业务操作过程中给公司造成不必要的损失，同时将合同原件交办公室存档，复印件交财务部门。2、在收购、代储业务中，业务人员应按合同规定严把质量关，对质量不达标的坚决拒收，检验合格的过磅时做好监磅工作，确保数量准确无误。3、我方业务人员应留存检验及过磅的原始凭证单据，建立健全统计台账，每天核对收购数量及时上报主管领导及财务部门，以便财务部门根据收购进度拨付资金，保障收购顺利进行。4、收购（代储）业务结束时，应同代收方一起核对收购数量、货值金额，一同对所收进行综合抽样检验，对检验报告签字认可后留存以备有质量纠纷发生时使用。5、货物销售时，与库方提前联系，协调物流、装卸确保出库顺利，做好监磅工作，留存原始过磅单据，确保出库数量准确。出库时按照先款后货原则进行发货，及时联系财务部门根据收款情况确定出库数量，做到不超发。6、出库所收货款应第一时间由客户直接汇回公司账户，原则上不允许打到业务人员个人卡上，不得留存或挪作他用。7、每天统计出库数量及收回货款金额，记好销售台账，及时将统计数据上报主管领导及财务部门。8、业务结束后，应及时编制业务结算清单，交财务部门与货款一并结算（如有结算协议也一并交付）。9、业务人员应将经手业务的原始单据保存完整，合同原件及结算协议、业务结算清单整理归档后交办公室留存。

• 问物业服务管理条例第六条是如何规定的?
  

  房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

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