预售商品房的抵押的效力是怎么样的？

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• 问什么是商品房预售的效力
  

  商品房预售的效力的确定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售需具备4个条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2、持有建设工程规划许可证; 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。

• 问商品房预售合同效力的确定是怎样的
  

  确定商品房预售合同的效力如下：已取得预售许可证签订的商品房预售合同有效，未取得预售许可证签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。

• 问预售商品房抵押怎么样实现
  

  如何实现预售商品房的抵押权？预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他方式处分抵押的预售商品房，从而得到优先受偿的法律行为。处分抵押的预售商品房所得按以下顺序分配：（一）支付抵押房地产处理费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息，支付违约金；（四）赔偿债务人违反合同对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额返还抵押人。同一预售商品房设定两个以上抵押权时，按抵押登记顺序受偿。抵押权人在处分抵押物所得不足以支付债务、违约金额和赔偿金时，有权向债务人追索不足部分。

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