预售商品房合法有效的构成要件-法师兄

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问商品房预售合同有效吗

有预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。购房合同的主要内容包括以下几方面： 1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等; 2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; 3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等; 4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等; 6、产权登记和物业管理的约定; 7、保修责任; 8、乙方使用权限; 9、双方认定的争议仲裁机构; 10、违约赔偿责任; 11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
问商品房预售需要符合哪些条件, 商品房预售需要符合的法律规定有哪些

一、商品房预售需要符合哪些条件？没达到预售条件的期房不能买，购买这些房屋，购房者的利益会严重受损，商品房预售需要符合哪些条件？我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；（二）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人；（三）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；（四）已经同金融机构签订预售款监管协议；（五）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。二、签订商品预售合同时应注意什么问题？商品房预售合同的内容关系到购房者的切身利益，那么购房者签订商品预售合同时应注意什么问题呢？一般而言，购房者在签商品房预售合同时应注意以下问题：（一）确认开发商是否取得商品房预售许可证。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。（二）认真阅读开发商制定的格式条款。开发商提供的合同中具有格式条款，这些条款往往会给购房者的利益进行限制，因此，购房者在签订商品房预售时应该仔细阅读开发商制定的格式条款，对于不明白的地方可以要求开发商进行详细的解释。（三）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。（四）明确约定抵押权的处理方式。为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。（六）明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。在房屋买卖的过程中，延迟交房的情况经常发生，对此，购房者应该在商品房预售合同中约定开发商约定延迟交房应承担的责任，维护自身的合法权益。
问商品房预售合同的有效条件是什么

商品房预售合同的有效条件包括： 1、已取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 2、已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记； 3、行为人在缔约时具有相应的民事行为能力； 4、双方意思表示真实、自愿；合同内容不违反法律或社会公共利益。