欲进行房屋抵押登记，如何进行办理？

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• 问开发商将房屋进行抵押登记后，登记机关是否会进行公示？
  

  根据我国现行法律规范的相关规定,当事人欲将其拥有所有权或按法定程序所取得的用于开发、建设的建筑物实施抵押担保,必须按照相关程序向金融机构申请办理抵押登记手续。当抵押登记成功完成后,该抵押权益即告生效。 对于尚未竣工交付的房地产,我们通常称之为“期房”。投资开发商有可能以预售的方式,将处在施工阶段的项目土地进行抵押借贷。此时,相关事务部门将会在开发商持有的《土地使用证》上予以明确标注。 对于已竣工并被投资开发商投入市场销售的房地产,我们又称其为“现房”。此时开发商再度进行借贷时,相关事务部门则会在其已经取得的房产证上附加一项他项权利记载。 如果希望自行了解所购买房产的抵押状况,购买过程中务必格外关注并督促开发商出具相关证书的正本。这样就能够较为准确的掌握所购住房是否存在抵押给银行的情形。在这种情况下,所需查看的开发商证明文件主要包括土地证及房产证两类,重点观察证书的附注栏目内是否有他项权利记载信息,如无记录表明该房屋未曾设定抵押给任何金融机构。 根据《民法典》规定,开发商若将土地或房屋进行抵押,均须到房地产管理部门做抵押登记。

• 问如何进行抵押房屋交易
  

  事实上，抵押房地产是否可以通过三种方式买卖。（1）双方签订房地产销售合同后，双方共同向原业主的原贷款银行申请抵押贷款转让程序。该方法的优点是不需要筹集资金提前偿还贷款，没有融资压力，而是将房东原有的贷款义务转让给买方，变更抵押登记后，抵押人从房东变更为买方；缺点是抵押贷款程序复杂，不是所有银行都有业务，如果买方需要向另一家银行贷款，就会出现跨银行抵押贷款问题，操作繁琐。（2）贷款在还款期前偿还抵押贷款，原业主一次性偿还所有贷款余额，然后银行释放抵押贷款，房地产交易取消抵押贷款登记，使原业主获得房屋的完全产权，接下来，双方签订房地产销售合同后，可以按照二手房地产买卖合同的一般流程完全偿还贷款余额，买卖双方必须有较强的经济优势。（3）买卖双方在买卖双方完全偿还贷款后，买卖双方必须有很好的第一期偿还贷款余额。这种方法的优点是充分利用资金的流动价值，振兴买方的第一付款，双方共同解决交易障碍；缺点是买方的首期付款有一定的风险，如果原业主使用买方的钱帮助他偿还贷款，然后获得房屋的完全产权，然后出售他人逃跑，买方既不能获得房屋产权，也使首期付款，然后，只能通过其他法律方法，被动。

• 问抵押房产进行抵押登记有期限吗?
  

  房产预抵押到抵押登记有期限的，根据我国法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

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