怎样解读买卖不破租赁

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• 问买卖不破租赁怎样表达
  

  租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。从条文我们可以了解到，买卖不破租赁并非强制性规范，因为该条款表达的意思是，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。如果合同中约定了“当所有权发生变动时，承租人不优先购买的，应当限期离开”，则该约定有效，且并没有与“买卖不破租赁”制度相悖。

• 问买卖不破租赁租赁的租赁合同可以适用买卖不破租赁吗
  

  可以的。只要具备以下两种情形之一就可以适用买卖不破租赁原则： 1、经过登记的租赁合同可以适用买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效。 2、租赁合同虽然未经过登记，但该合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人（租赁物原所有权人）以适当方式告知租赁物的买受人（新所有权人）的，原租赁合同继续有效。

• 问买卖不破租赁的买卖
  

  买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系存续期间，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可以主张租赁权。对房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同部当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继续原出租人的权利和义务。而当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁“原则，应区分情况处理。如果租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。所以，一方面，在设定财产抵押时，需要了解房屋是否有租赁合同存在，若有，需要求房主排除租赁。另一方面，租赁房屋，尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房，租赁前需了解房屋是否存在抵押权，否则一旦抵押权人要求实现抵押权，这种情况下，原屋主的偿债能力已经很弱了，租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了，难以追回。

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