划拨土地使用权转让出让，怎么办-法师兄

以划拨方式取得土地使用权转让审批分为几个阶段: 1、第一个阶段为转让申请。划拨土地的使用者需要转让土地使用权的,须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。 2、第二个阶段为办理出让手续阶段。如市、县人民政府土地行政主管部门同意转让,则与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜,待双方取得一致后,签订土地使用权出让合同。 3、第三个阶段为登记阶段。土地使用者按出让合同约定补交出让金后,持国有土地使用证、划拨土地使用权转让出让合同、划拨土地使用权转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府土地行政主管部门办理土地登记手续,到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十九条，土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

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以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者仅缴纳补偿、安置等费用后而取得的。因此，原...

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依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门...

依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后;再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，最后办理房屋所有权处分登记变更登记房屋所有权处分登记。变更登房屋所有权处分登记。

1、土地使用权划拨对象和划拨用途具有特定性，建设项目均具有公益性和非营利性，因此，作为划拨土地使用权人，不得擅自改变批准的土地用途，更不能允许将无偿或者低偿取得的土地使用权，直接进入房地产开发市场，或通过转让谋取经济利益。 2、但是，考虑到我国采用划拨方式供应土地复杂的历史背景以及许多划拨土地实质上的非公益性，特别是采用划拨方式供应土地普遍存在“少建多报”，即建设单位申请用地时往往虚报建设项目，尽量多要土地，故划拨用地被闲置和低效利用非常普遍。如果采取一刀切的方式，一律禁止划拨土地转让并不现实，而且会使国有土地资源长期闲置和浪费。因此有关法律法规并未绝对禁止划拨土地使用权的转让，只是在允许转让的同时规定了较为严格的条件。 3、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; （2）领有国有土地使用证; （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;㈣依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地 4、市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。” 根据这一规定，对于划拨土地的转让，首先在主体资格方面有严格限制，即转让方只能是“公司、企业、其他经济组织或者个人”，而党政机关，军队或者科研机构等事业单位，显然不属于公司、企业或经济组织，因此其所获得的划拨土地使用权不能转让。其次，划拨土地尚未进行建设的“净地”是不能转让的，所转让的划拨土地必须“具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明”，即转让划拨土地使用权必须是连同地上建筑物、附着物一同转让，而不能将空闲土地单独转让。再次，转让划拨土地还应当补办土地出让手续，补交土地使用权出让金。这样的限制意味着，划拨土地使用权人不能通过其以无偿或者低偿方式取得的土地使用权转让获取土地收益，其所获收益只能是地上建筑物或附着物的转让所得。

经批准可办理协议出让手续.《协议出让国有土地使用权规范》：6原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让6．1原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：（1）不改变土地用途且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；（2）经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。6．2申请与受理6．2．1原划拨、承租土地使用权拟改为出让土地使用权的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：（1）申请书；（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》或《国有土地使用权租赁合同》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）改变用途的应当提交规划部门的批准文件；（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。6．2．2市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。6．3审查，确定协议出让方案6．3．1审查市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。6．3．2地价评估市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途的，出让土地使用权价格应当按照新的土地用途评估。6．3．3核定出让金额，拟订出让方案市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。6．3．3．1申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：（1）不改变用途的应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格（2）改变用途的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格-拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格6．3．3．2协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和应缴纳的协议出让金额等。6．4出让方案报批市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。6．5签订合同，结果公布市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地使用权租赁合同》，注销原《国有土地使用权证》，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照4．7的规定公布协议出让结果。6．6土地登记受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。6．7资料归档协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）宗地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）宗地协议出让方案；（6）宗地出让方案批复文件；（7）《国有土地使用权出让合同》；（8）协议出让公告资料；（9）其他应归档的材料。