能否在划拨房屋的房产证上更改土地出让合同？

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• 问土地上房屋改为划拨的，还能办理过户吗
  

  可以办理，但需要批准。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。经批准的人民政府批准转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府可以按照国务院的规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院的规定将转让房地产收入中的土地收入上缴国家或者其他处理。

• 问是合法划拨的划拨土地是否包括土地出让金
  

  对的，现在教材需要补交的土地出让金也属于法定优先受偿款。

• 问国有划拨土地是否能办土地证和房产证
  

  国有划拨土地能办土地证和房产证。划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

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