土地上的房产如何抵押？

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• 问房产抵押土地随房产抵押吗
  

  是的。依据我国相关法律的规定，以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

• 问土地抵押房的抵押借款应如何审批
  

  土地抵押企业借款，部分企业或个人因生产发展需要，往往希望依法取得的土地使用权、房屋所有权等不动产产权向其他企业或个人抵押贷款取得企业生产发展资金。为了保证贷款安全，被借款企业往往要求经过房地产登记机构的抵押登记。首先，企业之间以土地使用权等抵押贷款的前提是双方签订的债务债权债务主合同符合法律法规，涉及需要金融部监管部门批准的批准程序，也就是说，只要没有法律法规，就禁止企业之间的贷款。其次，企业与个人之间签订的债权债务合同符合法律法规的，为确保债权实现债务人依法取得的出让土地使用权，承租土地使用权以价格出资入股，土地使用权或者依法取得的房屋所有权与房屋占用范围内的国有划拨土地使用权抵押。依法取得的出让土地使用权承租土地、以使用权为价出资入股土地使用权或者依法取得的房屋所有权与房屋占用范围内的国有划拨土地使用权抵押担保等。，应当依法办理房地产抵押登记。设定抵押权的土地使用权是以剩余年期或作价出资入股的土地使用权价格进入抵押标的。设定抵押权的土地使用权是租赁土地使用权，按剩余年期租赁土地使用权价格计入抵押标的。设定抵押权的土地使用权是划拨土地使用权的，划拨土地使用权的权益价格可以计入抵押标的。设定抵押权的土地使用权是通过划拨方式取得的。抵押权实现时，房地产依法拍卖后，抵押权人应当先从拍卖价格中扣除相当于应缴纳的土地出让金。

• 问房地产抵押合同签订后土地上新增的如何办的呢？
  

  在中国，土地与房屋的权属不同。土地属国家所有，房屋由房屋所有权人所有。抵押后新增的房屋不属于抵押财产，但因土地抵押在先，故新增房屋只能随同土地一同拍卖，但拍卖所得不属于抵押权人，而是属于房屋所有权人。现在对有房屋的土地或土地之上的房屋的估价，并不是对单独土地或房屋的估价，往往一并考虑其价值，故很难合理拆分拍卖价款，这点将来易引起争议。

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