房屋交付使用前后，灭失、损毁的，由谁承担责任？

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• 问租赁期间租赁物毁损、灭失，由谁承担责任？
  

  租赁期间由于不可归责于双方的原因导致租赁物毁损、灭失的，除当事人另有约定外，毁损、灭失的风险由出租人承担。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

• 问试用标的物，毁损、灭失风险由谁承担？
  

  对这一问题，要考察买卖合同标的物风险转移的有关制度。对于买卖合同标的物风险转移问题，我国《合同法》采用交付主义，即以标的物的实际交付时间作为确定标的物风险负担转移的标准，规定不论标的物所有权是否转移，均由标的物的实际占有者承担风险。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。按照《合同法》的上述规定，试用买卖合同在试用期间内，合同虽未生效，标的物的交付也不发生所有权移转，但在此期间内，有关标的物毁损、灭失的风险法律未作特殊规定，因此，该合同标的物毁损、灭失的风险应依《合同法》第142条的规定，由买受人承担。

• 问房屋毁损、灭失的风险承担
  

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１１条第二款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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