房屋毁损、灭失的风险承担-法师兄

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１１条第二款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有...

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出卖人应承担试用期内商品损坏和损失的风险。《民法典》明确规定，标的物在试用期内损坏，损失的风险由卖方承担。试用买卖是指约定买受人先试用标的物...

合同签订后，由于事故房屋损坏、消失的风险应由谁承担，《最高人民法院审理商社买卖合同纠纷案件适用法律几个问题的说明》第11条分别规定房屋转让占有，视为房屋交付使用，但当事人除了约定外。房屋损坏、消灭的风险，在交付使用前由卖方承担，交付使用后由买方承担；买方收到卖方的书面通知，无正当理由拒绝接受的，房屋损坏、消灭的风险由书面交付通知确定的交付使用日起由买方承担。当然，除了法律有别的规定和当事人约定的外。由此可见，一般来说，房屋损坏的风险在房屋交付前由卖方承担，房屋交付给买方后由买方承担。这里所说的交，是指房屋动迁占用，就是把房子从卖家手里，交到买家手里，买家占用这个房子，通常的表现是主要把房子钥匙交给买家。当然，根据法律规定，商社买卖合同当事人可以特别约定房屋交付使用的内容。如果当事人在合同中明确约定房屋交付使用，不仅要搬迁占用房屋，同时要搬迁房屋所有权的，应按约定确定房屋交付使用的内容。

之前我们已经讲过需要运输的标的物，在没有约定交付地点或约定不明确的情况下，出卖人将标的物交付承运人后，风险由买受人承担。那在其他情况下，标的物毁损、灭失的风险由谁承担呢？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。出卖人交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条特定地点风险转移规则出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。第十三条路货买卖出卖人隐瞒风险事实之风险负担出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。第十四条未经特定的标的物风险负担当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。如上所述，如合同有约定，按约定承担风险。如无约定，则按法律规定来处理。付款不是一个是否承担风险的界限。只是其中一个因素。