房屋抵押合同生效是怎样的

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• 问抵押权人未经抵押权人同意处分抵押房屋的，抵押房屋的买卖合同的效力是怎么样的
  

  1、房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再就该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。 2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意后，转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭，或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。 3、房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。

• 问以房屋抵押的租赁合同效力是怎样的
  

  出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。 同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。 抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。 并非所有的房地产都可以用作抵押，有一些房地产是不能抵押的，以不能抵押的房地产抵押，抵押合同无效。不能抵押的房地产如下： 1、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不能抵押。 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 3、所有权、使用权不明或者有争议的房地产。 4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。 5、依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 6、已经被依法列入拆迁范围的房地产。 7、依法不得抵押的其他房地产。

• 问抵押合同怎样算生效
  

  有效要件包括： 1、主体适格，当事人合格是指抵押合同的当事人符合要求，主体资格无瑕疵； 2、意思表示真实，由两个要素组成：内在意思，内在意思外在表达； 3、不违反法律或社会公共利益。 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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