商品房小产权房出售合同还有效吗

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• 问出售商品房认购合同有效吗
  

  卖房认购合同有效，但是需要具备合同生效的要件： 1、合同当事人有缔约资格； 2、合同是双方真实的意思表示； 3、合同不违反法律法规的强制性规定。 根据2021年实施的《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

• 问小产权房出售合同是否有效
  

  按照目前法律规定及司法实践，小产权房买卖合同分为两种情况。 第一种情况，房产属于农村宅基地房的，如购买方是本地农村集体经济组织成员的，可以购买，双方之间的房屋买卖合同有效，受法律保护。如购买方不是本地农村集体经济组织成员的，一般司法实践中作为无效合同处理; 第二种情况，对于不属于农村宅基地房的其他使用农村集体土地建设的房屋，司法实践中，法院通常对于小产权房买卖合同做无效合同处理或是认为属于行政机关处理的范畴，法院对于小产权房买卖纠纷案件不予受理。已经受理的，驳回起诉。

• 问小产权房出租合同还有效吗?
  

  用于出租的小产权房，大多数属于违法建筑，是未经竣工验收合格的、不得交付使用的房屋。这类小产权房因为属于违法建筑而未经竣工验收，违反国家法律的强制性规定，其租赁合同依法自始无效。

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