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买小产权房理论上是不可以的。 小产权房主要指两类： 其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改...
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2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。综上所述，小产权房是三无产品：1。没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效；2、购房合同不会在国土房管局备案；3、只有使用权，没有所有权。所谓房产证，并不是真正合法有效的房产证。小产权房的法律风险：小产权房交易不受法律保护，转让有很大限制。1、法律效力小产权房买卖合同的效力一般认定无效，但也区分不同情况：（1）本乡农村集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖，房屋买卖合同认定有效；（2）房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门和组织批准，合同未实际履行或者购房人未实际居住使用的，合同无效。二、房产转让小产权房无法取得正式的房产证，因此不构成真正的法律产权。也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。3、政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对产权房建设项目进行整改，可能会导致部分项目停工甚至被迫拆除。购房者将面临既不能取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
小产权房是不能随意买卖的，通常只可以集体内部买卖，不可以对外销售的。小产权房，有集体房产证的，集体房产证可以证明房屋产权属于谁。小产权房，也不能随意过户的。所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子，不是说没有房产证，它的证一般是绿色的小本本，不过2010年后也有的地方是红色的大本本，不过它上面盖的一般是乡政府的章，不是房产局的，小产权房没有土地证的。不能过户，当可以协议买卖，有风险。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
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