关于小产权房的性质及是否可以买卖的问题-法师兄

关于小产权房的性质及是否可以买卖的问题

2024-11-19

在房价居高不下今天,一些购房者由于经济原因,选择价格相对较低的农村房屋,然而,农村房屋买卖存在特殊规定,使得此类买卖容易发生纠纷。小产权房是指由乡镇政府颁发而不是国家颁发产权证的房产。那么,小产权房具有什么性质,可以买卖吗? 小产权房并非严格的法律概念,通常意义上讲,小产权房有两种:一种是合法的小产权房,即在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;另一种是违法的小产权房,即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。对于违法的小产权房,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定。如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后,买房可以要求卖方返还购房款,如果卖方有缔约过失,买房可以要求对应赔偿。而对于合法的小产权房,具体要看情况。如果买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时,买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织,一般可以认定合同有效。在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,法院一般以购房家庭为参考单位,只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。不同地区对于小产权房的认定存在差异。例如,安徽地区认为城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应认定为无效合同。广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。上海地区认为将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已经实际履行完毕,且购房人已经实际居住使用该房屋,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。