开发商是否可以将已售出的商品房作为抵押品？

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• 问开发商以土地作为抵押品是否符合法律法规？
  

  开发商土地抵押是合法的，这并不影响办理房产证。然而，开发商需要将土地抵押的欠款还清，并撤销抵押后，才能办理房产证。如果在开发商未撤销土地证抵押的情况下，购房业主将无法办理土地使用权证。这对购房者来说是不合理的。房产证是购房者通过交易，取得房屋合法所有权，并依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，通常情况下，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。在我国现行的房屋所有权登记制度下，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。房产证和土地证是密不可分的。没有土地证，就意味着房主不具备对该土地的使用权。土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用权面积、使用年限和四至范围。国有土地使用权证号可以去土地辖区土地管理局查询。一般在开发商取得《建设用地规划许可证》后，会有《国有土地使用证》。因此，开发商有项目规划并取得《建设用地规划许可证》后，政府才会颁发《国有土地使用证》。《房地产管理法》规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。没有它，购房者将很难从根本上维护自己的合法权益。因此，土地证和房产证一样重要。

• 问开发商不协助办理过户手续，开发商是否可以拒绝收取已出售商品房？
  

  我与开发商订立商品房买卖合同。如今，初始登记已两年，开发商不协助办理过户手续，？社区咨询小组成员解答：《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，你可要求开发商继续协助办理过户手续或解除合同，同时要求开发商赔偿相应损失。

• 问民营福利土地是否可以作为商品房抵押
  

  按担保法，公益性单位的财产无法抵押。

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