不动产一房多卖的规则-法师兄

在实践中，部分房地产开发商为追求高额利润，在商品房买卖合同签订后又将同一商品房出卖，导致买受人不能按照约定取得房屋，这也就是一房多卖的情形，那么一房多卖的处理原则是怎样的呢？首先，已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。其次，未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖，买卖合同是有法律效力的，但房屋的所有权并没有发生转移。所以，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、可以要求商品房出卖人承担违约责任，包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2003〕7号2003年4月28日公布自2003年6月1日起施行）...

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《民事诉讼法司法解释》第二十八条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村...

认定认购书具备商品房买卖合同的性质，乙能否据此主张权利，还须进一步审查。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人需在诉讼前，取得商品房预售许可证明，否则，商品房预售合同将被认定为无效。债权人和债务人之所以在以房顶账时签订认购书确认权利义务，多因出卖人当时并不具备商品房预售许可证明等手续，无法签订正式的预售合同，因此，在审判实践中，需审查出卖人是否取得涉案房屋的商品房预售许可证明，来确认认购书是否合法有效的买卖合同。若甲未取得预售许可证明，则甲与丙之间的合同亦因此无效，乙和丙各自向甲主张赔偿，都无权再主张房屋的交付。

一房多卖的处理原则是房屋出卖人需要对不能对其履行义务的买房人承担违约责任。首先判断房屋是否变更登记，已经登记的受让人最终购得房屋；如果没有变更登记，就判断谁支付全部或大部分房款，支付全部或大部分房款的人最终购得房屋；如果前两种情况都没有，就按照合同的先后顺序来确定最终购得房屋。