房屋拆迁时房地产开发企业补偿款交什么税

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• 问开发企业土地拆迁补偿款如何计税
  

  在税收政策上看，针对特定的“自负盈亏”模式，根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第15号）的规定，将该行为视为投资，对于投资收益不征收营业税，具体的规定如下：投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。

• 问房地产企业为拆迁企业缴纳房屋拆迁契税
  

  一般来说，房地产企业需要承担缴纳权利税的义务，但被拆除的企业以房地产为投资出资的，房地产企业不需要缴纳相应的权利税。权利税的征收对象是国内转移的土地、住宅权利。具体包括以下5个内容：1、国有土地使用权转让由承包人提交。指土地使用人向国家交纳土地使用权转让费用，国家在一定年限内将国有土地使用权转让给土地使用人的行为。2、土地使用权转让，不仅考虑土地增值税，承包人也支付权利税。是指土地使用者以出售、赠予、更换或其他方式将土地使用权转移给其他单位或个人的行为。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权转让。3、房屋买卖：以货币为媒介，卖方向买方过渡房地产所有权的交易行为。以下特殊情况视为买卖住宅：（1）用房地产偿还债务或实物交换住宅，应由所有权负责人按住宅现值缴纳权利税。（2）以房地产为投资或所有权转让，以自己的房地产为股票投独资经营的企业，免除权利税。（3）买房拆除材料或重建新房，按印鉴纳税。房地产企业缴纳权利税的依据1、正常房地产开发企业缴纳权利税的环节只有一个，即取得土地开发使用权时，根据目前国土部门土地转让的相关规定，房地产开发企业取得土地使用权必须采用招聘方式，权利税的计税价格只能是拍卖的成交价格。这个成交价格包括土地转让金、市政建设补助费、各种补偿费用等。2、转让国有土地使用权的，其权利税的计税价格是承包人为了获得土地使用权而支付的所有经济利益。（一）以协议方式转让的，其权利税税价格为成交价格。成交价格包括土地转让金、土地补偿费、配置补助费、地面附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设补助费等受益人应支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。如果没有成交价格或成交价格明显较低，征收机构可以依次以下两种方式确定①评价价格：政府批准设立的房地产评价机构根据同一地区、同类房地产进行综合评价，经当地税务机关确认的价格。②土地基准地价：县以上人民政府公布的土地基准地价。（2）以竞争价格转让时，其权利税税价格一般应当确定为竞争价格的成交价格、土地转让金、市政建设补助费和各种补偿费用。3、首先通过分配方式获得土地使用权，然后通过转让方式获得土地使用权的，应依法缴纳权利税，其税收计算依据是应补充的土地转让金和其他转让费用。

• 问拆迁补偿房屋的契税退税时间是多久, 企业拆迁补偿的房屋契税怎么算
  

  市民对因拆迁而享受契税优惠政策都有所了解，但是在办理程序和办理时限上还存在一定的盲区。6月24日，地税部门提示，契税退税切勿超过3年期限。据了解，被拆迁的市民在获得拆迁补偿之后购买商品房的，应于办理新购房屋产权证明前，即缴纳契税前，先行办理契税免税手续，这样就可以直接享受优惠政策，免予缴纳部分或者全部契税。而不少市民在缴纳完新购房屋的契税后又到税务机关办理退税手续，增加了不必要的麻烦。对于契税的退税时限，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第51条的规定：纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款，缴税时间超过3年的，不再予以办理退税。

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