出卖人就同一普通动产订立数个买卖合同的，买受人均要求实际履行合同的，应当怎样处理

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• 问出卖人就同一物订立多重买卖合同如何处理
  

  司法解释规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

• 问出卖人一房两卖，买受人均以房屋为由要求继续履行房屋买卖合同行吗
  

  依据你所述情况，可以诉讼要求对方继续履行房屋买卖合同，但法院是否可以支持你的诉讼请求，要考虑该房屋是否与第三人签订合同或过户。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： （1）已经办理房屋所有权转移登记的； （2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的； （3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

• 问买卖合同没有实际履行怎样办？
  

  根据《民事诉讼法》的规定，双方当事人选择管辖的协议不明确或选择了多个法院管辖的，该协议无效。实际上，除了管辖法院的选择必须明确、唯一以外，还有很多情况可能导致双方选择无效。《民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”上述规定表明了法律对于双方当事人协议选择管辖法院的规范有“限制、联系、合意”等三重原则。首先从“限制”层面来看，必须保证当事人的约定不能影响公共利益，案件仅限于合同和其他财产权益纠纷；其次从“联系”层面看，协议管辖的选择并非天马行空、随心所欲，而必须在“被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的所在地法院”中选择，避免当事人滥用选择权，造成司法资源的浪费；最后从“合意”的角度来说，协议管辖必须是双方当事人的真实意愿。如果不是当事人的真实意愿，则可判定该协议无效或予以撤销。

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