商品房外墙面的所有权归谁

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• 问居民住宅外墙面所有权归谁
  

  住宅小区外墙面若是属于公共分摊部分，那么所有权是属于全体业主的。根据我国关于物权的法律规定，因为业主对专有部分以外的共有部分，是享有共有和共同管理的权利。

• 问小区外墙面产权归谁？
  

  住宅小区外墙面所有权归业主共有的，并不单独属于某一个业主专有部分。因为该墙面属于公用设施，其业主享有共有和共同管理的权利。对于该部分共有部分业主在使用时应当合理进行利用。根据2021年施行的《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

• 问外墙面使用权到底归谁?
  

  对于楼宇外墙面的使用权，有的购房合同约定是归属于所有权人，有的约定归属于物业公司等，在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷，合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也就成了纠纷发生时争议的焦点。 探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力，首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。 按照物权法上建筑物区分所有权理论，区分所有权人(购房人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。区分所有之共有权的客体范围广而复杂，理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用，另一方面，因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果使至界壁的中心部分皆属专有部分，区分所有人因而可以对其任意使用或变更，这不利于整体建筑物的维护和管理，因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层，即将共用墙墙体归入共有部分;而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。 上述理论也成为界定外墙权属的依据，然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则计入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。 因此，外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权，这种区分所有之共有权的权利行使有其特殊方式。

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