怎么判定商品房买卖预约合同能否具备合同的实质性要件

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• 问预售合同能否等于商品房买卖合同
  

  将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的一种误解。 所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同。 期货买卖合同具有如下主要特征： （1）期货买卖标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的 （2）期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物。

• 问预售合同能否等于商品房买卖合同？
  

  将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的一种误解。 所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同。 期货买卖合同具有如下主要特征： （1）期货买卖标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的 （2）期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物。

• 问商品房认购书与预约合同具有同等性效力吗, 买卖合同应具备什么关系
  

  这要看预约合同的具体规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条款规定了认购书直接认定为买卖合同(本约)的两个条件：一是认购书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，二是出卖人已按约收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条中包括了十三项商品房买卖合同的主要内容，认购书一旦符合了这些内容，即具备了商品房现实交易的可能性，克服了预约转化为本约过程中存在的事实或法律上的障碍，因而没有再签订本约的必要。故在此情形下，认购书在性质上不再是预约，而应直接认定为本约。 律师建议最好签订房屋买卖合同，防范风险。

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