商品房买卖中预约合同是否具备合同中实质性

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• 问商品房认购书与预约合同具有同等性效力吗, 买卖合同应具备什么关系
  

  这要看预约合同的具体规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条款规定了认购书直接认定为买卖合同(本约)的两个条件：一是认购书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，二是出卖人已按约收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条中包括了十三项商品房买卖合同的主要内容，认购书一旦符合了这些内容，即具备了商品房现实交易的可能性，克服了预约转化为本约过程中存在的事实或法律上的障碍，因而没有再签订本约的必要。故在此情形下，认购书在性质上不再是预约，而应直接认定为本约。 律师建议最好签订房屋买卖合同，防范风险。

• 问商品房预售合同是否是期货买卖合同
  

  商品房预售合同不属于期货买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人代理。委托代理人办理的，应当以书面形式委托。

• 问商品房预售合同是否为期货买卖合同?
  

  商品房预售合同不属于期货买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人代理。委托代理人办理的，应当以书面形式委托。

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