不动产抵押权的设立有哪些前提

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• 问不动产抵押权的设立条件包括哪些
  

  不动产抵押设立要件主要包括：①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权；②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《》和《城市》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产；B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；E、产权关系不清或有争议的财产；F、来自全体共有人书面同意的不动产；G、未取得合法权证的违法建筑物。③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。注意：不动产抵押未办理抵押登记时，抵押权不设立，但不影响抵押合同的效力。

• 问产权不得被设立抵押情形有哪些？
  

  1.房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产不得设立抵押的情形有： 一、权属有争议的房地产； 二、已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； 三、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 四、列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物； 五、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； 六、未依法登记领取权属证书的房地产； 七、未经中国注册会计师确认，已缴足出资额的外商投资企业的房地产； 八、行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； 九、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。 2.《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

• 问动产抵押抵押权何时设立
  

  动产抵押合同自双方签字确认后生效。我国动产抵押权模式采用书面成立—登记对抗主义，即动产抵押权依当事人间的书面合同成立，但未办理抵押登记，不得对抗善意第三人。

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